Qué es el contrato de arras y sus modalidades

Es bastante frecuente que muchas familias, antes de acometer la adquisición de una nueva vivienda, tengan que encontrar comprador para la que tienen, lo que suele requerir un tiempo para ponerla en el mercado y recibir ofertas. Por esta razón, muchas casas se dejan apalabradas durante un tiempo, existiendo distintas fórmulas posibles, aunque la más habitual suele ser la de establecer entre ambas partes un contrato de arras. Este documento no es más que un acuerdo privado entre comprador y vendedor por el que se crean las condiciones para la futura compraventa de una propiedad a cambio de la entrega de una cantidad de dinero a cuenta por parte de este último.

A través de su firma, los dos sujetos implicados establecen un compromiso, por el que, por un lado, el comprador se reserva el derecho a adquirir una vivienda por el precio que se ha acordado en las condiciones pactadas, mientras que el vendedor debe entregar ese bien tal cual ha quedado explicitado en el documento. O, dicho de otro modo, el contrato de arras viene a ser como un adelanto de lo que será la futura escritura pública de compraventa, ya que en él se establecen además de las características que tendrá la operación las posibles penalizaciones en caso de incumplimiento por algunas de las partes.

Es importante subrayar que las arras no tienen nada que ver con el anticipo en el pago por la adquisición de un bien, en este caso, una vivienda. Y es así porque:

  • En un anticipo, comprador y vendedor firman un contrato de compraventa con precio aplazado que no es posible rescindir unilateralmente.
  • En un contrato de arras, consta de manera expresa que el dinero entregado es una garantía previa a la firma de la compraventa, pero puede ser rescindido por cualquiera de las partes bajo una penalización determinada.

Normalmente, se suele hacer entrega el vendedor en un contrato de arras de entre el 5% y el 10% del precio de compraventa, aunque según la ley no existe una cantidad mínima obligatoria, por lo que las partes pueden acordar libremente el montante a pagar. Lo que sí es importante es que el pago sea nominativo para poder acreditarlo en caso de que resulte necesario.

Qué debe contener

Por norma general, un contrato de arras tiene que incluir la información más relevante que luego aparecerá en el contrato de compraventa, es decir:

  • La descripción del inmueble.
  • Los datos personales de ambas partes.
  • El precio final y la forma de pago.
  • La cantidad de dinero que se adelanta, reflejándose con claridad que posteriormente se descontará del precio final.
  • La clase de arras del contrato (si no se especifica, por defecto se considerarán como arras confirmatorias).
  • El tiempo de duración del contrato y, por lo tanto, el margen para formalizar la compraventa de la vivienda.
  • La distribución de los gastos de la operación y el compromiso de realizar la escritura pública del contrato.
  • Las firmas de ambas partes (en el caso de matrimonios en régimen de gananciales basta con la rúbrica de uno; en aquellos con separación de bienes es obligatoria la de los dos).

Clases de contratos de arras

Según la legislación española, existen tres tipos, cada uno con distintas implicaciones legales y jurídicas:

  • Arras confirmatorias. Su propósito es confirmar el compromiso de ambas partes con la compraventa, estableciendo un anticipo sobre el precio total a través del abono de distintos plazos durante un periodo de tiempo determinado. En caso de incumplimiento no es posible rescindir unilateralmente el contrato sino que se aplican las reglas generales de incumplimiento, a través de las cuales el perjudicado puede escoger entre exigir entre el cumplimiento o la resolución de la obligación, con su correspondiente resarcimiento de daños y abono de intereses.
  • Arras penales. Se establecen como garantía del cumplimiento del contrato. Su incumplimiento supone para el comprador la pérdida parcial o total de las arras y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato.
  • Arras penitenciales o de desestimiento. Permiten a las partes resolver de manera unilateral el contrato mediante la pérdida (caso del comprador) o la restitución doblada (vendedor).

Lo más habitual es que se establezcan las arras penitenciales, ya que permiten a cualquiera de las partes desistir de la operación mediante la fórmula de que el comprador pierde lo entregado si es el que la cancela o, si lo es el vendedor, devolviendo la cantidad por duplicado. En cualquier caso, es muy importante redactar correctamente el documento y revisarlo para evitar potenciales problemas.

Fiscalidad

En el caso de una vivienda nueva, en un contrato de arras el comprador abonará junto a la cantidad establecida el IVA correspondiente. Si es de segunda mano, el comprador liquidará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el precio total de venta, arras incluidas, cuando se formalice el contrato de compraventa. Cuando se lleve a cabo la operación final, el vendedor deberá también abonar la plusvalía municipal y declarar la ganancia obtenida en la Declaración de la Renta.