Los diferentes modelos de contrato de hoja de encargo en la intermediación inmobiliaria

A la hora de concertar con un cliente el encargo de vender una propiedad inmobiliaria es necesario aclarar al máximo los términos del servicio que se le va a ofrecer, de cara a que más adelante no se produzca ningún conflicto que no interesa a nadie. Por eso, antes de nada, conviene concretarlo todo por escrito porque, aunque es válida la intermediación contratada verbalmente, siempre será más oportuno tener algún soporte documental en el que poder demostrar que se ha prestado la actividad del modo pactado.

Cuando el agente inmobiliario y el propietario llegan a un acuerdo formal y por escrito para la venta de una vivienda, el documento firmado recibe el nombre de hoja o nota de encargo. En él aparecerán todos los detalles relativos al proceso, entre ellos:

  • La identidad del agente junto a su número de inscripción en el registro de agentes inmobiliarios y, también, la de los propietarios (o, en su caso, la de su representante).
  • La descripción lo más detallada posible de la finca en cuestión (datos registrales, cargas, gravámenes y afectaciones de cualquier naturaleza) y de la operación que vincula a agente y propietarios.
  • El precio de venta inicialmente fijado.
  • Los honorarios que percibirá el agente (o la inmobiliaria) y que, normalmente suele ser una comisión de éxito del montante final por el que se acuerde la transacción. La ley establece que “la retribución del agente debe consistir en un porcentaje del precio o en un importe fijo y en ningún caso puede percibirse retribución de las dos partes que intervienen en la transacción por la misma operación, salvo que haya un acuerdo expreso en dicho sentido”.
  • Reconocer si el agente tiene otorgada o no la exclusividad en la venta del inmueble y, de ser así, durante cuánto tiempo estará vigente dicha exclusividad.

En la normativa española, la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda, afirma que, entre las obligaciones de los agentes inmobiliarios está la de que “antes de iniciar una oferta de un inmueble, hay que suscribir con los propietarios de viviendas que les encomienden la transacción de una vivienda una nota de encargo que les habilite para hacer su oferta y publicidad, para percibir cantidades o para formalizar con terceros cualquier precontrato o contrato”.

Derechos y responsabilidades

La firma de este documento no debe ser vista por ninguna de las dos partes, en especial por parte del cliente, como algo limitante para sus intereses. En ese punto es donde entra en juego la labor docente y didáctica del profesional, de cara a informar del modo más elocuente posible que se trata del primer paso para que tenga éxito en su objetivo, que no es otro que vender su propiedad al precio más razonable para sus intereses y en un tiempo prudencial. Entre las dudas que debería dejar respondidas el agente al cliente, cabe destacar:

  • En qué consistirá exactamente la labor del profesional.
  • Qué ocurre si el encargo no tiene éxito.
  • Cuáles serán los emolumentos exactos que recibirá el agente en caso de que se efectúe finalmente la venta.
  • Qué riesgos reales pueden existir para el vendedor durante el proceso.
  • Cuáles son los supuestos en los que se puede extinguir el acuerdo.

Además, cabe resaltar que un elemento que tampoco convendría obviar en una hoja de encargo es el reconocimiento del derecho del agente a percibir la remuneración pactada aún en el caso de que el contrato no se consuma, o, lo que es lo mismo, si se produce por la labor profesional del agente un acuerdo entre comprador y vendedor para firmar un contrato pero que, por la razón que sea, no llega finalmente a producirse la operación, aun así el trabajo del profesional debe ser económicamente recompensado.

Tipos de documentos previos a la firma de la compraventa

Cualquier nota u hoja de encargo debe incluir los elementos antes mencionados, existiendo la posibilidad de que convivan dos modelos diferentes de acuerdo a la estrategia que pretenda seguir el vendedor:

  • Si opta por otorgar la exclusividad de la venta a un solo agente, el documento debe incluir durante qué tiempo es efectiva dicha exclusividad y qué condiciones tiene.
  • Si prefiere encargar el trabajo a varios agentes en régimen de no exclusividad, el texto tiene que reflejar de manera clara cómo se estipula el éxito en el desempeño de cualquiera de ellos, siendo lo más transparente posible con estos profesionales para que sepan que hay otros que también se están ocupando del proyecto y que no puedan surgir potenciales discrepancias.

Además de la nota de encargo, existen otros tres contratos previos a que se ejecute formalmente la venta de un inmueble:

  • El contrato de arras. A cambio de una cantidad de dinero, el vendedor se compromete a no vender la vivienda a otro comprador durante un plazo de tiempo acordado. Por su parte, el comprador firma entregar la cantidad restante en el plazo fijado.
  • Opción de compra. En él se pactan unas condiciones para la compraventa entre la parte compradora y la vendedora. Pero la decisión final de ejercer o no la opción de compra queda exclusivamente en manos del comprador.
  • Contrato de reserva de vivienda. Es un tipo de contrato usado por las inmobiliarias donde se solicita una señal para paralizar el trabajo de búsqueda de compradores mientras se resuelve una oferta de compra.