10 pasos clave para transformar un local comercial en vivienda

Esta pandemia no sólo ha cambiado nuestra forma de relacionarnos, también ha supuesto un punto de inflexión desconocido entre los pequeños y medianos comerciantes: los comercios a pie de calle han sido uno de los principales afectados por las consecuencias del virus. Las cifras hablan por sí solas: entre marzo y agosto de 2020 se han destruido 74.300 empresas y esto ha provocado un aumento considerable del número de locales disponibles a la venta. ¿Por qué esta tendencia? Muy fácil, las medidas de confinamiento, las recomendaciones de distanciamiento social, las restricciones de desplazamiento y la destrucción de empleo han hecho pensar a los dueños de locales comerciales en cómo salir adelante de otra forma: convirtiendo su local comercial en vivienda.

Y es que, aunque la recuperación del sector empresarial es un objetivo claro tanto para Gobierno central como regional, ésta no será rápida. Lo que contribuye aún más potenciar esta solución que también supone un reclamo para el potencial inversor, ya que compra el inmueble a precio de local y, tras el cambio de uso, puede venderlo o alquilarlo a precio de residencial. Pero, ojo, sí, es una buena y rentable solución, pero no es fácil. Lo primero que hay que tener en cuenta es que no todos los espacios comerciales son susceptibles de transformarse en viviendas. Hacen falta permisos, cumplir ciertos requisitos, ejecutar algunas reformas… Todo un proceso que merece la pena empezar si se tienen las cosas claras y, por supuesto, si se cuenta con la necesaria solvencia económica. 

Por eso, es esencial que, como agentes inmobiliarios, dispongáis de toda la información pertinente a la hora de aconsejar y asesorar correctamente a vuestros clientes. 

Veamos las 10 claves para convertir un local en una vivienda:

  1. Mínimo 38 metros cuadrados. O 25 si hablamos de un estudio. En cualquier caso, éste es primer punto a tener en cuenta. Si es menor, hay que olvidar la idea. 
  2. Elegir la ubicación adecuada. Es mejor optar por una inversión en barrios o distritos donde no haya mucha actividad comercial y sí más demanda de vivienda. Es clave porque, una vez transformado a vivienda, a la hora de venderlo o alquilarlo, el dueño del inmueble se asegura su rentabilidad y un beneficio extra al haber comprado en precio de local –siempre más bajo– y vender en precio de vivienda. 
  3. Construido sobre suelo urbano. Al ser comercios que suelen estar en las ciudades o pueblos, este punto se suele cumplir sin problema. 
  4. Cumplir con el Código Técnico de la Edificación. Que establece exigencias básicas de calidad en lo que se refiere a materias de seguridad (estructural, contra incendios, de utilización) y habitabilidad (salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía). 
  5. Revisar la normativa de la comunidad autónoma. El resto de los requisitos varían dependiendo la comunidad autónoma y el municipio, aunque la mayoría coinciden en el nivel del suelo -no se pueden construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera-, necesidad de luz natural -todas las habitaciones deben estar iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor- y en las instalaciones mínimas -fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad-. 
  6. Acuerdo con la comunidad del inmueble. Es necesario que autoricen el cambio de uso y que el barrio o distrito no supere el número de viviendas por hectárea.
  7. Disponibilidad económica. Porque no es una inversión barata. Si hablamos de un inmueble de unos 80 metros cuadrados, harían falta unos 35.500 €. Y es que tenemos que contar con varios gastos, como el proyecto de cambio de uso a vivienda, la cédula de habitabilidad (3.000 €), la licencia de obras y las reformas. Por supuesto, el presupuesto puede incrementarse en función de la reforma elegida, los materiales seleccionados, etc.
  8. Contratar un arquitecto. Es quien debe decir si el cambio es posible o no y cómo debe acometerse. Elaborará un proyecto que debe seguir todas las normas urbanísticas y municipales, debe presentarlo al Ayuntamiento. El consistorio debe aprobarlo y después de esta aprobación hay que proceder a la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles para que quede constancia del cambio de uso del inmueble. Después, habrá que pagar las tasas de la licencia de obra y, una vez que se hayan hecho las reformas que procedan, hay que registrar la vivienda ante notario. 
  9. Sacar el máximo partido al espacio disponible. Se considera vivienda mínima a la que tiene estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo pero, si el local es grande, es muy buena opción dividirlo en varias viviendas que cumplan con los requisitos establecidos anteriormente. ¿Prohibido? Ninguna vivienda puede tener una estancia habitable por debajo del nivel de la acera. 
  10. Gestión de la hipoteca. No es lo mismo una hipoteca para una vivienda que para un local comercial; éstas últimas se emiten con más intereses, con menos plazo de devolución del préstamo y con una concesión que suele ser del 60%.