En los contratos de compraventa que se firman cuando se gestiona la venta de un inmueble habitualmente se incluyen diversas cláusulas y una de ellas es la conocida como la cláusula de sumisión expresa. 

La cláusula de sumisión expresa es una cláusula que suele incluirse en los contratos de arras, en los contratos de compraventa de inmuebles o en las notas de encargo con la finalidad de establecer cuáles serán los tribunales a los que se someterán las partes del contrato en caso de discrepancia. 

Esta cláusula de sumisión expresa viene regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece que las partes que firman un determinado contrato pueden establecer por mutuo acuerdo y de forma coordinada ante qué juzgados y bajo que fuero serán sometidos los actos en caso de que haya una discrepancia entre ambas partes. 

Generalmente, la cláusula de sumisión expresa es parte habitual de cualquier contrato, aunque es una cláusula que siempre genera importantes controversias.  De hecho, se considera una cláusula nula o sin validez según establece la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando se trata de un contrato de adhesión o que incorpore unas condiciones generales que hayan sido establecidas por alguna de las partes. 

También sería nula cuando la cláusula de sumisión expresa se incluye en contratos celebrados con consumidores y usuarios. 

¿Qué establece la Ley? 

Es importante tener en cuenta qué es lo que establece la normativa en relación con esta cláusula y su utilización. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la competencia territorial para regular los litigios cuando intervienen personas físicas viene marcada por el fuero general. 

Este fuero lo recoge la ley procesal que establece que, excepto si la Ley establece otra cosa, la competencia le corresponde al tribunal del domicilio del demandado. En caso de que el demandado no tenga su domicilio habitual en territorio nacional se considerará el lugar donde el demandado tenga su residencia. 

Otro texto normativo que también tiene que ser considerado a la hora de analizar la validez de la cláusula de sumisión expresa es la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. 

Desde el punto de vista de esta normativa se considera abusiva cualquier cláusula de sumisión expresa que considere la elaboración de pactos para que se someta a un juez o Tribunal diferente del que correspondería al domicilio del consumidor o a lugar del cumplimiento de la obligación o bien del lugar donde se encuentre el bien inmueble.

Aplicación de la cláusula de sumisión expresa 

Según lo que hemos visto queda claro que la cláusula de sumisión expresa no siempre será válida, ya que habrá que tener en cuenta el tipo de relación contractual y la situación del consumidor. 

Aunque es posible incorporar este tipo de cláusulas en los contratos, la realidad es que habrá que atenerse a lo que establece la legislación vigente. 

Dentro de las posibles cláusulas de sumisión puedes encontrar la cláusula de sumisión tácita y la cláusula de sumisión expresa. Generalmente, la sumisión tácita suele prevalecer sobre la cláusula de sumisión expresa.

Cuando se usa la sumisión tácita suele ser habitual que se entiendan sometidos tácitamente el demandante simplemente por acudir a los tribunales de una circunscripción para interponer la demanda. 

También se considera tácitamente sometido el demandado por el hecho de hacer cualquier gestión que no sea proponer la declinatoria. 

Según lo que se ha indicado hay que tener muy en cuenta que cuando un usuario firma un contrato de adhesión, es decir, un contrato que no ha sido pactado o negociado entre ambas partes, sino que el consumidor simplemente se adhiere a unas condiciones ya establecidas la cláusula de sumisión expresa no tiene ninguna validez. Este tipo de contratos podría ser, en este caso, un contrato de compraventa de un inmueble en el que siempre suele ser habitual que el contenido ya esté previamente redactado y al que el comprador del inmueble se adhiera a él. 

En estos casos se considera que estas cláusulas son abusivas porque el consumidor no puede en ningún caso negociar el contenido de esa cláusula ni hacer modificaciones. Por tanto, solo le queda la opción de aceptarla tal y como aparece recogida en el contrato. 

Por tanto, en los casos en que esta cláusula recoja la sumisión a jueces y tribunales específicos y que no sean los que correspondan al propio demandante se considerará que esta cláusula no es de aplicación y no se podrá hacer caso a su contenido. 

De hecho, si vas a comprar o vender un inmueble debes tener en cuenta que tienes la potestad de decidir que los litigios se resuelvan en los tribunales de tu ciudad o de donde tengas tu residencia habitual. 

Finalmente, no hay que olvidar que todos estos aspectos deben ser tenidos en cuenta por los agentes inmobiliarios o intermediarios que suelen firmar este tipo de contratos.